Ημι-υπαίθριοι: Αφελείς απορίες, σκέψεις, εξηγήσεις

2009-07-15: τροποποίηση με δύο προτεινόμενες εναλλακτικές λύσεις (βλ. 4)

(1) Η στάση Πολιτείας και πολιτών έναντι του νόμου. Απορίες...
- Η νομοθεσία γενικώς, και η πολεοδομική ειδικότερα, πρέπει να αποτελεί έκφραση της συνισταμένης θέλησης των πολιτών και της κοινής περί δικαίου αίσθησης ή μέσο παγίδευσης των πολιτών;

- Η στάση των πολιτών έναντι του νόμου και ειδικά έναντι της πολύπαθης πολεοδομικής νομοθεσίας βελτιώνεται με το εφεύρημα των ημιυπαίθριων και με την ως και σήμερα αντιμετώπιση / τακτοποίησή του από την πολιτεία; Δηλ., οι πολίτες μετά από όλες τις σχετικές μεθοδεύσεις θα δείχνουν από εδώ και μπρος μεγαλύτερο ή μικρότερο σεβασμό έναντι του νόμου;

- Οι αποκαλούμενες «πολεοδομίες» (μηδαμινή σχέση έχει το έργο τους καθώς και οι εργαζόμενοι σε αυτές με τον πολεοδομικό σχεδιασμό) πόσους επιτόπιους ελέγχους έκαναν τα τελευταία 20 χρόνια (δηλ. όχι απλά έλεγχο σχεδίων και πιστοποιητικών από το γραφείο τους);

- Η διοίκηση είχε την εντύπωση ότι αυτή η μακροχρόνια παράδοση μη ελέγχου (τυχαία ή ηθελημένη) θα πέρναγε με κάποιο μαγικό τρόπο ...απαρατήρητη από τους εμπλεκόμενους στην οικοδομή και δεν θα επηρέαζε τη συμπεριφορά τους;

- Το «πρόβλημα» των παράνομα κλεισμένων ημιυπαίθριων προέκυψε ως εκ θαύματος; Ακόμη και αν η πολιτεία έχει φροντίσει κατά παράδοση να μην κάνει επιτόπιους ελέγχους στις οικοδομές, ήταν αδύνατον να προβλέψει τη δημιουργία του προβλήματος από τη στιγμή που νομοθετικά άνοιγε αυτό το «παραθυράκι»;

- Άκουσαν ποτέ οι κυβερνώντες για την Ανάλυση Κανονιστικών Επιπτώσεων (Regulatory Impact Assessment) ως πολύτιμο εργαλείο στοχασμού περί των προτεινόμενων κανονιστικών ρυθμίσεων; Βέβαια, τέτοιες, δυτικότροπες παραξενιές –όταν εφαρμόζονται σωστά– έχουν το μειονέκτημα να περιορίζουν την ευχέρεια / αυθαιρεσία του εκάστοτε άρχοντα να νομοθετεί κατά την αποκλειστική βούλησή Του... Συνειδητοποιείται έστω και σήμερα το υψηλότατο κόστος της νομοθέτησης στο πόδι, εν κρυπτώ και αφ’ υψηλού ή η Πολιτεία εξακολουθεί να κάνει τα ίδια σφάλματα;

- Οι Εκθέσεις του Συνηγόρου του Πολίτη και του Επιθεωρητή Δημόσιας Διοίκησης που κάνουν διαρκείς αναφορές σε διαφθορά και κακοδιοίκηση στις αποκαλούμενες «πολεοδομίες» πως αξιοποιήθηκαν από τα ανώτερα κλιμάκια της πολιτείας και σε τι διορθωτικές δράσεις οδήγησαν; Είναι άσχετα τα ευρήματα αυτών των εκθέσεων με την ποιότητα της νομοθεσίας που καλούνται να εφαρμόσουν τα «πολεοδομικά γραφεία»;


(2) Ιστορική αναδρομή. Εξηγήσεις...
- Φαίνεται ότι το εφεύρημα των ημιυπαίθριων (από το 1985 που πρωτο-εισήχθη) και το γεγονός ότι η Πολιτεία έκανε τα στραβά μάτια στον τρόπο εφαρμογής του ήταν ένα (ημί-)μέτρο προς την σωστή κατά τα άλλα κατεύθυνση της βελτίωσης της ποιότητας ζωής των πολιτών και τον περιορισμό της αύξησης του κόστους της οικοδομής. Δηλ. η πολιτεία άνοιξε στους πολίτες (μηχανικούς και αγοραστές) ένα παραθυράκι προκειμένου να αυξήσουν τον κατοικήσιμο χώρο των οικιών τους αλλά το έκανε με τρόπο πλάγιο, σαν να ντρεπόταν να παραδεχθεί τα προηγούμενα λάθη της και ευθέως να τα αποσύρει. Αντί για ημί-μετρα και παραθυράκια θα ήταν προτιμότερο να είχε γίνει μια ανοιχτή δημόσια συζήτηση για το θέμα και να είχαν ληφθεί ξεκάθαρες αποφάσεις, ακόμη κι αν υπήρχαν οι μόνιμα διαμαρτυρόμενοι. Δηλ. θα ήταν προτιμότερο να μην είχε εφευρεθεί η πατέντα των ημιυπαίθριων και απλά να είχαν αυξηθεί σε ένα μικρό αντίστοιχο ποσοστό οι Συντελεστές Δόμησης.

- Οι πολίτες, είδαν την πολιτεία να τους κλείνει το μάτι και εκμεταλλεύτηκαν τη ρύθμιση αυτή. Τόσο οι μηχανικοί – κατασκευαστές, βγάζοντας ένα επιπλέον κέρδος από τις κατασκευές και μετακυλίωντας την ευθύνη στους αγοραστές όσο και οι τελευταίοι. Άλλες φορές η πρωτοβουλία ήταν του μηχανικού, άλλες του αγοραστή. Φαντάζομαι τις περισσότερες φορές των μηχανικών που έχουν μεγαλύτερη άνεση με τις σχετικές έννοιες και πρώτα κατασκευάζουν και μετά πωλούν τα περισσότερα διαμερίσματα. Άλλωστε, πως μπορεί να δικαιολογηθεί η παρουσία π.χ. καλοριφέρ συνδεδεμένων με το κεντρικό σύστημα θέρμανσης στους ημιυπαίθριους χωρίς πρωτοβουλία του κατασκευαστή;

- Στην εξήγηση αυτή (ότι η πολιτεία έκλεισε το μάτι στους πολίτες ωθώντας τους να παρανομήσουν) συνηγορεί και το γεγονός ότι, όπως στην πράξη αποδεικνύεται, ο πραγματικός ημι-υπαίθριος ελάχιστη αξία έχει για τους πολίτες καθώς ελάχιστη είναι η προσφορά και ζήτηση για τέτοιους χώρους! Αν πραγματικά υπήρχε ανάγκη οι πολίτες δεν θα τους έκλειναν! Η βασική ανάγκη των πολιτών ήταν για μεγαλύτερα, πιο άνετα διαμερίσματα. Αυτή λοιπόν την ανάγκη ήρθε να καλύψει η πολιτεία αλλά με τρόπο έμμεσο και δειλό, μετακυλίωντας και αυτή την ευθύνη στους πολίτες.

(3) Η τρέχουσα ρύθμιση / «τακτοποίηση». Πολεοδομικές επιπτώσεις:
- Το γεγονός ότι η ρύθμιση αυτή προέκυψε την παρούσα στιγμή που το ελληνικό δημόσιο έχει ουσιαστικά πτωχεύσει εξηγεί από μόνο του τη λογική της και το στόχο της. Είναι λάθος όμως η πολιτική γης να υπηρετεί τη -στενά νοούμενη- οικονομική πολιτική και μόνο. Η πολιτική γης και η πολεοδομική πολιτική έχουν από μόνες τους αξία και άλλους, συγκεκριμένους στόχους να επιτύχουν, όπως τη βελτίωση του επιπέδου διαβίωσης των πολιτών, την εξασφάλιση ασφαλούς, ποιοτικής και οικονομικά προσιτής στέγασης, κ.ο.κ. Παρακάμπτεται το γεγονός ότι με την τρέχουσα ρύθμιση τιμωρούνται μόνο οι αγοραστές και όχι και οι κατασκευαστές (πολιτικοί μηχανικοί οι περισσότεροι...) και ερχόμαστε στην πολεοδομική ουσία, δηλαδή πέρα από το οικονομικό κομμάτι:

- Σκέφτηκε κανείς την επίδραση της τρέχουσας ρύθμισης / τακτοποίησης στην ανάπτυξη των πόλεων; Με την τρέχουσα ρύθμιση, το εφεύρημα των ημιυπαίθριων διατηρείται, και απλώς τίθενται κάποιοι επιπλέον περιορισμοί στη χρήση του. Από την άλλη, μια σειρά χώρων που πριν δεν προσμετρούνταν στο Συντελεστή Δόμησης (π.χ. κλειστοί χώροι στάθμευσης) τώρα θα προσμετρούνται. Ταυτόχρονα όμως οι Συντελεστές Δόμησης παραμένουν σταθεροί. Άρα, ουσιαστικά περιορίζονται οι οικοδομήσιμοι χώροι εντός των πόλεων και αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα:
o να ασκείται ακόμη μεγαλύτερη πίεση για την περαιτέρω εξάπλωση των πόλεων προς τα έξω (urban sprawl)
o να αυξάνεται η τάση για δημιουργία ακόμη μικρότερων διαμερισμάτων δυσχεραίνοντας τις συνθήκες διαβίωσης για μεγάλο μέρος του πληθυσμού,
o να τίθεται ένα ακόμη αντικίνητρο στην ανανέωση του υπάρχοντος «στοκ (πολυ-)κατοικιών» που σταδιακά γηράσκουν και να αυξάνεται οριακά η αξία των ήδη κτισμένων κατοικιών έναντι των νέων.
o να αυξάνεται περαιτέρω το κόστος των κατοικιών / διαμερισμάτων το οποίο είναι ήδη δυσθεώρητα υψηλό στη χώρα μας

o να διαιωνίζεται το πρόβλημα στις νέες κατασκευές, έστω σε μικρότερο βαθμό.
Σκέφτηκε κανείς τις συνέπειες όλων των ανωτέρω;

- Παραπάνω έβαλα τη λέξη «πρόβλημα» μέσα σε εισαγωγικά. Κι αυτό γιατί ισχυρίζομαι πως –ανεξαρτήτως των προθέσεων και σκέψεων της πολιτείας- το κλείσιμο των ημιυπαίθριων είναι εν πολλοίς ένα ψευδοπρόβλημα. Ουσιαστικά αναφερόμαστε σε νομίμως χτισμένους έτσι κι αλλιώς χώρους και η μόνη παρατυπία είναι ότι έχει κλειστεί ή χτιστεί και η τέταρτη (εξωτερική) πλευρά τους. Ο όγκος του κτίσματος όμως παραμένει ο ίδιος, οι ανοιχτοί / ακάλυπτοι χώροι ίδιοι, η σκιά που δημιουργεί το κτήριο στο δρόμο δεν αλλάζει, άρα ποιο το ουσιαστικό πρόβλημα; Εν τέλει, με βάση τα όσα ανέφερα παραπάνω, το κλείσιμο των ημιυπαίθριων δεν ήταν πρόβλημα αλλά ήταν λύση. Το πρόβλημα ήταν και είναι οι υπαρκτές, ουσιαστικές, κοινωνικές ανάγκες για αξιοπρεπή στέγαση και κατοικία και όχι η απεγνωσμένη αναζήτηση πολεοδομικών παρατυπιών και λεπτομερειών.

- Άλλωστε, ποιόν σημαντικό σκοπό εξυπηρετεί η πολιτεία με το να ρυθμίζει την εσωτερική διαρρύθμιση μιας κατοικίας;

(4) Δύο εναλλακτικές λύσεις στην τρέχουσα κατάσταση
- Νομίζω ότι η λύση θα έπρεπε να κινείται στην παρακάτω κατεύθυνση με σκοπό την οριστική λύση / κατάργηση του θέματος και την άρση της ανισότητας στην εφαρμογή / τήρηση του νόμου καθότι κάποιοι, έστω και ελάχιστοι, κράτησαν τους ημιυπαίθριους ανοιχτούς:

α) Κατάργηση της διάκρισης των στεγασμένων χώρων σε ημιυπαίθριους και μη

β) ''Ντε φάκτο αμνηστία / νομιμοποίηση του κλεισίματος των έως τώρα χτισμένων ημιυπαίθριων (κλεισμένων ή μη). Φυσικά, εξακολουθεί το ποσοστό ιδιοκτησίας του διαμερίσματος επί του συνόλου της ιδιοκτησίας να παραμένει το ίδιο.

Κατ' αυτόν τον τρόπο παύει η εκκρεμότητα με όλους τους ημιυπαίθριους που κτίστηκαν ως τώρα και παύει να δίνεται κίνητρο για τη δημιουργία νέων παρατυπιών. Οι ιδιοκτήτες τους (ανεξαρτήτως του αν ευθύνονταν οι ίδιοι ή οι κατασκευαστές) παύουν να τελούν υπό την απειλή προστίμων, εκβιασμών κτλ. Από την άλλη, όταν στο μέλλον το κτίσμα (πολυκατοικία) τους γκρεμιστεί, θα έχουν στην ιδιοκτησία τους λιγότερα αναλογικά τετραγωνικά απ' όσα έχουν τώρα καθώς οι δηλωμένοι ως ημιυπαίθριοι χώροι θα εξακολουθούν να μη μετρούν στον συντελεστή δόμησης. Άρα, η "τιμωρία" θα έρθει, αλλά καθυστερημένη και ήπια, έτσι ώστε να αμβλυνθούν και οι όποιες αδικίες έγιναν ως τώρα.

Έτσι,

o μπαίνει πραγματικά τέλος στο ζήτημα των ημιυπαίθριων,

o οι ιδιοκτήτες που δεν έκλεισαν τους ημιυπαίθριους ως τώρα μπορούν να κάνουν ότι θέλουν με αυτούς ώστε να μην αισθάνονται αδικημένοι

o η οικονομική επιβάρυνση για τους πολίτες θα είναι μηδενική και θα υποβοηθηθεί η οικονομία στην τρέχουσα κρίση,
o ο κλάδος της οικοδομής θα πάρει ίσως μια μικρή ανάσα,

o θα αποφευχθούν όλες οι αρνητικές συνέπειες που ανέφερα παραπάνω (εξάπλωση πόλεων, μικρότερα διαμερίσματα, κτλ),

o το κράτος αναγνωρίζει για μια (πρώτη ;) φορά ένα λάθος του και βοηθά στην ανάκτηση της εμπιστοσύνης των πολιτών

Σημειώνεται ότι και η παραπάνω προτεινόμενη λύση δεν παύει να είναι μπαλώμα στην τρέχουσα, συγκεντρωτική και συνάμα αποσπασματική πολεοδομική νομοθεσία και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να υποκαταστήσει τον ουσιαστικό αστικό σχεδιασμό. Απλά βάζει πραγματικό τέρμα σε μια εκκρεμότητα, χωρίς να τιμωρεί ή να αδικεί τους πολίτες, και δημιουργεί μια ομαλότερη βάση για τον περαιτέρω ορθολογικότερο σχεδιασμό των πόλεων.

Κατόπιν ωρίμου(;) σκέψεως άλλαξα την προτεινόμενη λύση μου επί το απλούστερο. Μια - παραπλήσια - εναλλακτική λύση θα ήταν η εξής:
α) Κατάργηση της διάκρισης των στεγασμένων χώρων σε ημιυπαίθριους και μη (όπως ανωτέρω)
β) Αναλογική αύξηση των συντελεστών δόμησης ώστε να "καλύψουν" / συμπεριλάβουν και τους κλεισμένους ημιυπαίθριους. Οι ήδη κτισμένοι ημιυπαίθριοι (κλεισμένοι ή μη) θα συμπεριλαμβάνονται πλέον στον νόμιμα κτισμένο όγκο του κτηρίου όπως όλοι οι άλλοι χώροι. Όποιος ιδιοκτήτης θέλει τους κλείνει ή τους ανοίγει (έτσι εξισορροπείται η "αδικία" έναντι αυτών που ήθελαν να τους κλείσουν αλλά δεν το έκαναν).
Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες επωφελούνται από τον αυξημένο Συντελεστή Δόμησης και δίνεται ένα κίνητρο για την ανανέωση κάποιων παλαιών, γηρασμένων πολυκατοικιών.

Η μόνη μου επιφύλαξη για αυτή τη δεύτερη λύση είναι ότι θα ήθελα να αποσυνδέσω τα δύο θέματα (δηλ. τους ημιυπαίθριους από τον Σ.Δ.). Με τη λογική ότι οι συντελεστές δόμησης θα πρέπει να αλλάζουν / καθορίζονται κατά περιοχές ή κατά ζώνες και όχι μαζικά παντού. Ο καθορισμός των πολεδομικών όρων / κανονισμών (π.χ. συντελεστή δόμησης) δεν θα έπρεπε να μπαίνει σε "παζάρια" εξισορρόπησης αδικιών και γι' αυτό τον αποσυνέδεσα πλήρως από το θέμα των ημιυπαίθριων.

Τα σχόλια όλων είναι παραπάνω από ευπρόσδεκτα.