…Πέραν από τους οικοδομικούς κανονισμούς που ρυθμίζουν τα οικοδομικά θέματα (βλ. μέρος 1ο), υπάρχουν και οι πολεοδομικοί κανονισμοί που ρυθμίζουν το πως τα διάφορα κτήρια, κατασκευές, κοινόχρηστοι χώροι και εν γένει στοιχεία της πόλης αλληλεπιδρούν το ένα με το άλλο, επηρεάζοντας τον χαρακτήρα της πόλης αλλά και την ποιότητα ζωής σε αυτήν.
Ένα βασικό «πολεοδομικό» εργαλείο στις ΗΠΑ (και όχι μόνο) για αυτά τα θέματα είναι το Διάταγμα χωρισμού κατά ζώνες (‘Zoning Ordinance’ ή ‘Zoning Code’) που είναι πάντα τοπικό και ρυθμίζει τους «όρους δόμησης» της πόλης. Σε αυτό συνήθως υπάρχει και ορισμός του υπογείου (όχι πάντα ταυτόσημος με τον ορισμό που δίνει ο οικοδομικός κανονισμός) και που ποικίλει ως προς το βαθμό απλότητας ή πολυπλοκότητάς του ανάλογα με το μέγεθος του δήμου, τις κλίσεις που παρατηρούνται στα εδάφη του, το κατά πόσο μπλέκει ή μη ο ορισμός του με άλλες πολεοδομικές ρυθμίσεις κτλ.
Σε αντίθεση με τον οικοδομικό κανονισμό που ασχολείται με θέματα ασφάλειας, υγείας και καλής κατασκευής του κτηρίου, στον Zoning Code το θέμα «υπόγειο» προσεγγίζεται πιο πολύ με τη λογική της πυκνότητας μιας περιοχής. Κατά πόσο δηλ. μια περιοχή είναι πυκνο- ή αραιο-δομημένη, δεδομένου ότι αυτός είναι από τους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν το χαρακτήρα της. Ο κάθε ιδιοκτήτης / κατασκευαστής όπως είναι φυσικό θέλει να αυξήσει στο μέγιστο δυνατό βαθμό την επιφάνεια που δικαιούται να κατασκευάσει στο οικόπεδό του και προσπαθεί να ελιχθεί μέσα στα όρια που του θέτουν οι πολεοδομικοί κανονισμοί. Εδώ συχνά υπεισέρχεται ο παράγοντας «υπόγειο» και συγκεκριμένα το κατά πόσον η επιφάνεια του υπογείου μετράει στη συνολική επιφάνεια του κτηρίου ή όχι, καθώς και το κατά πόσον η επιφάνεια του υπογείου προσμετράται στον «συντελεστή δόμησης» ή όχι (για όσες πόλεις χρησιμοποιούν το εργαλείο του ‘συντελεστή δόμησης’). Κρίσιμο είναι το πως ορίζεται η έννοια «υπόγειο» σε σχέση με τους κανονικούς «ορόφους».
Στη συνέχεια παρατίθενται ορισμένα παραδείγματα από zoning codes διαφόρων πόλεων. Αν σας ζαλίζουν αυτοί οι ορισμοί (λογικό και αναμενόμενο...), πάρτε ένα χαρτί και ένα μολύβι να κάνετε σκιτσάκια, για να καταλάβετε τις μικρές ή μεγάλες διαφορές από πόλη σε πόλη:
Ένα βασικό «πολεοδομικό» εργαλείο στις ΗΠΑ (και όχι μόνο) για αυτά τα θέματα είναι το Διάταγμα χωρισμού κατά ζώνες (‘Zoning Ordinance’ ή ‘Zoning Code’) που είναι πάντα τοπικό και ρυθμίζει τους «όρους δόμησης» της πόλης. Σε αυτό συνήθως υπάρχει και ορισμός του υπογείου (όχι πάντα ταυτόσημος με τον ορισμό που δίνει ο οικοδομικός κανονισμός) και που ποικίλει ως προς το βαθμό απλότητας ή πολυπλοκότητάς του ανάλογα με το μέγεθος του δήμου, τις κλίσεις που παρατηρούνται στα εδάφη του, το κατά πόσο μπλέκει ή μη ο ορισμός του με άλλες πολεοδομικές ρυθμίσεις κτλ.
Σε αντίθεση με τον οικοδομικό κανονισμό που ασχολείται με θέματα ασφάλειας, υγείας και καλής κατασκευής του κτηρίου, στον Zoning Code το θέμα «υπόγειο» προσεγγίζεται πιο πολύ με τη λογική της πυκνότητας μιας περιοχής. Κατά πόσο δηλ. μια περιοχή είναι πυκνο- ή αραιο-δομημένη, δεδομένου ότι αυτός είναι από τους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν το χαρακτήρα της. Ο κάθε ιδιοκτήτης / κατασκευαστής όπως είναι φυσικό θέλει να αυξήσει στο μέγιστο δυνατό βαθμό την επιφάνεια που δικαιούται να κατασκευάσει στο οικόπεδό του και προσπαθεί να ελιχθεί μέσα στα όρια που του θέτουν οι πολεοδομικοί κανονισμοί. Εδώ συχνά υπεισέρχεται ο παράγοντας «υπόγειο» και συγκεκριμένα το κατά πόσον η επιφάνεια του υπογείου μετράει στη συνολική επιφάνεια του κτηρίου ή όχι, καθώς και το κατά πόσον η επιφάνεια του υπογείου προσμετράται στον «συντελεστή δόμησης» ή όχι (για όσες πόλεις χρησιμοποιούν το εργαλείο του ‘συντελεστή δόμησης’). Κρίσιμο είναι το πως ορίζεται η έννοια «υπόγειο» σε σχέση με τους κανονικούς «ορόφους».
Στη συνέχεια παρατίθενται ορισμένα παραδείγματα από zoning codes διαφόρων πόλεων. Αν σας ζαλίζουν αυτοί οι ορισμοί (λογικό και αναμενόμενο...), πάρτε ένα χαρτί και ένα μολύβι να κάνετε σκιτσάκια, για να καταλάβετε τις μικρές ή μεγάλες διαφορές από πόλη σε πόλη:
Στην πόλη Wilton της Νέας Υόρκης, το Διάταγμα Χωρισμού κατά Ζώνες, ορίζει το υπόγειο πολύ απλά ως εξής:
ΥΠΟΓΕΙΟ – Ένας χώρος μερικώς κάτω από το επίπεδο του εδάφους αλλά έχων τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του κάτω από το μέσο επίπεδο του εφαπτόμενου εδάφους.
Στον ορισμό του «ορόφου» διευκρινίζεται ότι «ένα υπόγειο θα θεωρείται ‘όροφος’ αν η οροφή του είναι περισσότερο από έξι πόδια (183εκ.) πάνω από το μέσο, οριστικό επίπεδο του περιβάλλοντος εδάφους ή αν χρησιμοποιείται ως γραφείο ή κατοικία.»
Ο ορισμός είναι γενικά πολύ απλός γιατί η πόλη δε χρησιμοποιεί τα πολεοδομικά εργαλεία ούτε του «συντελεστή δόμησης» ούτε της «επιφάνειας κτηρίου» (παρά μόνο για κάποιες πολύ περιορισμένες περιπτώσεις) και άρα δεν φαίνεται να υπάρχει κάποια ιδιαίτερη αντιμετώπιση (ή περιορισμός) του υπογείου.
Στη πόλη Τζενήβα του Ιλλινόι, χτισμένη σε μια επίπεδη πεδιάδα, ο ορισμός που δίνει το διάταγμα χρήσεων γης είναι σχετικά απλός, αλλά λιγότερο από τον προηγούμενο, καθώς εδώ χρησιμοποιούνται τα πολεοδομικά εργαλεία «επιφάνεια κτηρίου» και «συντελεστής δόμησης»:
«ΥΠΟΓΕΙΟ (Περιλαμβανομένου και τυχόν δεύτερου υπογείου): Ένας όροφος που έχει περισσότερο από το μισό ύψος του κάτω από το επίπεδο του εδάφους που εφάπτεται του κτηρίου θα θεωρηθεί υπόγειο. Ένας όροφος που έχει λιγότερο από το ήμισυ του ύψους του κάτω από το επίπεδο του εδάφους που εφάπτεται στο κτήριο θα προσμετράται στην επιφάνεια του κτηρίου. Για τα κτήρια κατοικίας μίας οικογένειας σε ‘περιοχή κατοικίας 1’, τα υπόγεια ή τα τμήματά τους που εκτείνονται πάνω από το έδαφος που εφάπτεται του τοίχου των θεμελίων σε ύψος πέντε ποδιών (152,4 εκ.) ή παραπάνω, όπως μετράται από το πάνω μέρος του τελειωμένου πρώτου πατώματος ως το χαμηλότερο οριστικό επίπεδο του εδάφους που εφάπτεται στο κτήριο, θα προσμετράται στον υπολογισμό της επιφάνειας του κτηρίου.»
Στη συνέχεια διευκρινίζεται ότι το τμήμα του υπογείου που εξέχει πάνω από 5 πόδια από το έδαφος μετράει στην επιφάνεια του κτηρίου μόνο ως προς τον υπολογισμό της «μέγιστης επιτρεπτής επιφάνειας» και όχι ως προς τον υπολογισμό του «συντελεστή δόμησης». Επίσης, αυτό αφορά μόνο της «περιοχές κατοικίας 1», προφανώς γιατί σε αυτές ο νομοθέτης θέλει να αποτρέψει την πυκνότητα δόμησης, αλλά όχι σε άλλες ζώνες.
Στο Δήμο της Νέας Υόρκης, ο ορισμός του υπογείου είναι πιο πολύπλοκος. Εν συντομία, «υπόγειο είναι ο όροφος που έχει λιγότερο από το ήμισυ του ύψους του (από το πάτωμα ως την οροφή) κάτω από το επίπεδο του πεζοδρομίου ή το επίπεδο βάσης. Κατ’ αντίθεση, ένα κελλάρι έχει περισσότερο από το ήμισυ του ύψους πατώματος-οροφής του κάτω από το επίπεδο του πεζοδρομίου ή το επίπεδο βάσης».
Όμως, στην επιφάνεια του κτηρίου (και άρα και στο συντελεστή δόμησης) προσμετράται η επιφάνεια των «υπογείων» (και δεν προσμετράται η επιφάνεια των «κελλαριών»).
Ο ακριβής, μακροσκελής ορισμός βάσει της Απόφασης Χωρισμού Κατά Ζώνες του Δήμου της Νέας Υόρκης έχει ως εξής (για όλες τις λέξεις που είναι σε εισαγωγικά ο ορισμός τους δίνεται μέσα στο διάταγμα):
Υπόγειο:
«Υπόγειο», εκτός από όπου χρησιμοποιείται το «επίπεδο βάσης» για να καθοριστεί το ύψος του «κτηρίου», είναι ένας όροφος (ή τμήμα ενός «ορόφου») εν μέρει κάτω από το «επίπεδο του πεζοδρομίου», με τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του (μετρημένο από το πάτωμα ως την οροφή) πάνω από το «επίπεδο του πεζοδρομίου». Στα «διαμπερή οικόπεδα», το «επίπεδο του πεζοδρομίου» εγγύτερα σε έναν «όροφο» (ή τμήμα «ορόφου») θα χρησιμοποιηθεί για να καθοριστεί αν αυτός ο όροφος (ή τμήμα του «ορόφου») είναι «υπόγειο».
Όπου χρησιμοποιείται «επίπεδο βάσης» για να καθοριστεί το ύψος ενός «κτηρίου», «υπόγειο» είναι ο «όροφος» (ή τμήμα ενός «ορόφου») εν μέρει κάτω από το «επίπεδο βάσης», με τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του (μετρημένο από το πάτωμα ως την οροφή) πάνω από το «επίπεδο βάσης».
Επιπρόσθετα, ισχύουν οι ακόλουθοι κανόνες:
(α) Όταν καθορίζεται κεκλιμένο «επίπεδο βάσης», «υπόγειο» είναι ένας «όροφος» (ή τμήμα ενός «ορόφου») εν μέρει κάτω από το «επίπεδο της γραμμής του παρόδιου τοίχου» με τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του (μετρημένο από το πάτωμα ως την οροφή) πάνω από το «επίπεδο γραμμής παρόδιου τοίχου» που χρησιμοποιήθηκε για τον ορισμό του «επιπέδου βάσης». Στα «διαμπερή οικόπεδα», το «επίπεδο γραμμής παρόδιου τοίχου» εγγύτερα στον «όροφο» θα χρησιμοποιηθεί για να καθοριστεί αν αυτός ο «όροφος» ή τμήμα του «ορόφου» είναι «υπόγειο».
(β) Όλη η επιφάνεια ορόφου με τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του (μετρημένο από το πάτωμα ως την οροφή) άνω του «επιπέδου του πεζοδρομίου» θα θεωρηθεί ως «υπόγειο» όπου, κατόπιν της 5ης Δεκεμβρίου 1990, το επίπεδο οποιασδήποτε «αυλής», εκτός από εκείνο το τμήμα «αυλής» μπροστά από την είσοδο γκαράζ σε ένα «οικόπεδο», χαμηλώνεται κάτω από το επίπεδο του «επιπέδου βάσης».
Το «κελλάρι» ορίζεται κατά πλήρη αντιστοιχία, μόνο που πρέπει το ήμισυ τουλάχιστον του ύψους του να βρίσκεται κάτω από το «επίπεδο του πεζοδρομίου», ή το «επίπεδο βάσης» ή το «επίπεδο της γραμμής του παρόδιου τοίχου».
Δηλ., αυτό που σε άλλες πόλεις το ονομάζουν "υπόγειο" στη Νέα Υόρκη το ονομάζουν "κελλάρι".
Στον ορισμό της επιφάνειας του κτηρίου (και άρα στον συντελεστή δόμησης) δεν προσμετράται η επιφάνεια του κελλαριού, εκτός και αν χρησιμοποιείται για κατοικία. Εδώ φυσικά ανοίγει ένα θέμα εφαρμογής. Πόσο εύκολο είναι οι αρχές να διαπιστώσουν αν χρησιμοποιείται για κατοικία ή όχι; Ποια είναι τα κριτήρια; Ίσως το επόμενο παράδειγμα διαφωτίζει:
Στην πόλη Νάπα της Καλιφόρνιας, γνωστής για την αμπελοκαλλιέργεια και τα οινοποιεία της, ο ορισμός είναι ο εξής:
«Υπόγειο»: Οποιοδήποτε επίπεδο ορόφου κάτω από τον όροφο του ισογείου επίπεδου σε ένα κτήριο. Αν το τελειωμένο επίπεδο του πατώματος ακριβώς πάνω από το υπόγειο είναι περισσότερο από έξι πόδια (182,88εκ.) πάνω από το επίπεδο του εδάφους για περισσότερο από το πενήντα τοις εκατό της συνολικής περιμέτρου ή είναι περισσότερο από δώδεκα πόδια (365,76εκ.) πάνω από το επίπεδο του εδάφους, ως ορίζεται στο παρόν κείμενο, σε οποιοδήποτε σημείο, το υπόγειο αυτό θα θεωρείται όροφος (βλ: Όροφος).
«Όροφος»: Το τμήμα εκείνο ενός κτηρίου που περικλείεται μεταξύ της ανώτερης επιφάνειας οποιουδήποτε πατώματος και της ανώτερης επιφάνειας του αμέσως επόμενου πατώματος· με την εξαίρεση του ανώτατου ορόφου που θα είναι το τμήμα εκείνο ενός κτηρίου που περικλείεται μεταξύ της ανώτερης επιφάνειας του ανώτατου πατώματος και της οροφής ή της σκεπής υπεράνω της.
Αν το τελειωμένο επίπεδο του πατώματος ακριβώς πάνω από ένα υπόγειο είναι περισσότερο από έξι πόδια πάνω από το επίπεδο αναφοράς, ως ορίζεται στο παρόν κείμενο, για περισσότερο από το πενήντα τοις εκατό της συνολικής περιμέτρου ή είναι περισσότερο από δώδεκα πόδια πάνω από το επίπεδο αναφοράς, σε οποιοδήποτε σημείο, το υπόγειο αυτό θα θεωρηθεί όροφος.
Το πράγμα δείχνει να μπερδεύεται από τη στιγμή που για το «επίπεδο εδάφους» υπάρχουν 3 ορισμοί μέσα στο κείμενο (μέσο, οριστικό και φυσικό) και δεν γίνεται εξ’ αρχής σαφές σε ποιο αναφέρεται ο ορισμός του υπογείου και του ορόφου. Καθότι έχει να κάνει με ύψος μάλλον αναφέρεται στο οριστικό επίπεδο (σε κάθε συγκεκριμένο σημείο) δεδομένου ότι ο ορισμός του «ύψους κτηρίου» κάνει αναφορά στο μέσο επίπεδο του εδάφους, το οποίο ορίζεται βάσει του οριστικού επιπέδου του εδάφους!
Μπερδευτήκατε; Γι’ αυτό υπάρχουν και οι ενστάσεις και τα δικαστήρια με τη νομολογία τους (που ελαχιστοποιεί την ανάγκη διαρκώς επαναλαμβανόμενων προσφυγών...).
Στη Νάπα πάντως, ο «συντελεστής δόμησης» ορίζεται με βάση την συνολική, ακαθάριστη επιφάνεια του κτηρίου στην οποία προσμετρώνται και τα υπόγεια. Πολύ ενδιαφέρον είναι ότι στην «επιφάνεια του κτηρίου» (και άρα στον «Σ.Δ.») περιλαμβάνονται και όλες οι κλειστές ή καλυμμένες επιφάνειες, ακόμη και μη τελειωμένες, οι οποίες δύνανται να μετατραπούν σε χρησιμοποιήσιμους χώρους βάσει των προδιαγραφών του οικοδομικού κανονισμού (building code)! Έτσι, φαίνεται να απλοποιείται κατά πολύ η δυνατότητα ελέγχου εφαρμογής του διατάγματος, υπάρχει σαφήνεια στο νόμο και κλείνουν τα όποια παραθυράκια θα μπορούσαν να ανοιχτούν στο πέρασμα του χρόνου (του στυλ ημιυπαίθριοι, κτλ.). Επίσης, δένει με πολύ ωραίο, λειτουργικό τρόπο ο οικοδομικός κανονισμός με το διάταγμα χωρισμού σε ζώνες.
Σημειώνεται ότι στη συγκεκριμένη πόλη ο Σ.Δ. χρησιμοποιείται μόνο για τις χρήσεις σε ζώνες μη κατοικίας ή τα τμήματα μη κατοικίας στις μεικτές ζώνες. Για τις περιοχές κατοικίας δεν χρησιμοποιείται ο Σ.Δ. αλλά ένα άλλο μέτρο πυκνότητας, η «πυκνότητα κατοικιών». Άρα, το γεγονός ότι τα υπόγεια προσμετρώνται στον Σ.Δ. δεν λειτουργεί ως περιορισμός για τις κατοικίες και δεν επηρεάζει αρνητικά την ποιότητα ζωής σ' αυτές.
Σε γενικές γραμμές, από όλα τα παραπάνω παραδείγματα σε μικρές και μεγάλες πόλεις διαφόρων πολιτειών προκύπτει ότι το υπόγειο μπορεί να εξέχει κατά μέσο όρο κατά το ήμισυ του ύψους του από το περιβάλλον έδαφος (ενώ φυσικά το πίσω μέρος του μπορεί να εξέχει έως και ολόκληρο) και γενικά δεν υπάρχουν κάποιες ενδείξεις περιορισμού του.
ΥΠΟΓΕΙΟ – Ένας χώρος μερικώς κάτω από το επίπεδο του εδάφους αλλά έχων τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του κάτω από το μέσο επίπεδο του εφαπτόμενου εδάφους.
Στον ορισμό του «ορόφου» διευκρινίζεται ότι «ένα υπόγειο θα θεωρείται ‘όροφος’ αν η οροφή του είναι περισσότερο από έξι πόδια (183εκ.) πάνω από το μέσο, οριστικό επίπεδο του περιβάλλοντος εδάφους ή αν χρησιμοποιείται ως γραφείο ή κατοικία.»
Ο ορισμός είναι γενικά πολύ απλός γιατί η πόλη δε χρησιμοποιεί τα πολεοδομικά εργαλεία ούτε του «συντελεστή δόμησης» ούτε της «επιφάνειας κτηρίου» (παρά μόνο για κάποιες πολύ περιορισμένες περιπτώσεις) και άρα δεν φαίνεται να υπάρχει κάποια ιδιαίτερη αντιμετώπιση (ή περιορισμός) του υπογείου.
Στη πόλη Τζενήβα του Ιλλινόι, χτισμένη σε μια επίπεδη πεδιάδα, ο ορισμός που δίνει το διάταγμα χρήσεων γης είναι σχετικά απλός, αλλά λιγότερο από τον προηγούμενο, καθώς εδώ χρησιμοποιούνται τα πολεοδομικά εργαλεία «επιφάνεια κτηρίου» και «συντελεστής δόμησης»:
«ΥΠΟΓΕΙΟ (Περιλαμβανομένου και τυχόν δεύτερου υπογείου): Ένας όροφος που έχει περισσότερο από το μισό ύψος του κάτω από το επίπεδο του εδάφους που εφάπτεται του κτηρίου θα θεωρηθεί υπόγειο. Ένας όροφος που έχει λιγότερο από το ήμισυ του ύψους του κάτω από το επίπεδο του εδάφους που εφάπτεται στο κτήριο θα προσμετράται στην επιφάνεια του κτηρίου. Για τα κτήρια κατοικίας μίας οικογένειας σε ‘περιοχή κατοικίας 1’, τα υπόγεια ή τα τμήματά τους που εκτείνονται πάνω από το έδαφος που εφάπτεται του τοίχου των θεμελίων σε ύψος πέντε ποδιών (152,4 εκ.) ή παραπάνω, όπως μετράται από το πάνω μέρος του τελειωμένου πρώτου πατώματος ως το χαμηλότερο οριστικό επίπεδο του εδάφους που εφάπτεται στο κτήριο, θα προσμετράται στον υπολογισμό της επιφάνειας του κτηρίου.»
Στη συνέχεια διευκρινίζεται ότι το τμήμα του υπογείου που εξέχει πάνω από 5 πόδια από το έδαφος μετράει στην επιφάνεια του κτηρίου μόνο ως προς τον υπολογισμό της «μέγιστης επιτρεπτής επιφάνειας» και όχι ως προς τον υπολογισμό του «συντελεστή δόμησης». Επίσης, αυτό αφορά μόνο της «περιοχές κατοικίας 1», προφανώς γιατί σε αυτές ο νομοθέτης θέλει να αποτρέψει την πυκνότητα δόμησης, αλλά όχι σε άλλες ζώνες.
Στο Δήμο της Νέας Υόρκης, ο ορισμός του υπογείου είναι πιο πολύπλοκος. Εν συντομία, «υπόγειο είναι ο όροφος που έχει λιγότερο από το ήμισυ του ύψους του (από το πάτωμα ως την οροφή) κάτω από το επίπεδο του πεζοδρομίου ή το επίπεδο βάσης. Κατ’ αντίθεση, ένα κελλάρι έχει περισσότερο από το ήμισυ του ύψους πατώματος-οροφής του κάτω από το επίπεδο του πεζοδρομίου ή το επίπεδο βάσης».
Όμως, στην επιφάνεια του κτηρίου (και άρα και στο συντελεστή δόμησης) προσμετράται η επιφάνεια των «υπογείων» (και δεν προσμετράται η επιφάνεια των «κελλαριών»).
Ο ακριβής, μακροσκελής ορισμός βάσει της Απόφασης Χωρισμού Κατά Ζώνες του Δήμου της Νέας Υόρκης έχει ως εξής (για όλες τις λέξεις που είναι σε εισαγωγικά ο ορισμός τους δίνεται μέσα στο διάταγμα):
Υπόγειο:
«Υπόγειο», εκτός από όπου χρησιμοποιείται το «επίπεδο βάσης» για να καθοριστεί το ύψος του «κτηρίου», είναι ένας όροφος (ή τμήμα ενός «ορόφου») εν μέρει κάτω από το «επίπεδο του πεζοδρομίου», με τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του (μετρημένο από το πάτωμα ως την οροφή) πάνω από το «επίπεδο του πεζοδρομίου». Στα «διαμπερή οικόπεδα», το «επίπεδο του πεζοδρομίου» εγγύτερα σε έναν «όροφο» (ή τμήμα «ορόφου») θα χρησιμοποιηθεί για να καθοριστεί αν αυτός ο όροφος (ή τμήμα του «ορόφου») είναι «υπόγειο».
Όπου χρησιμοποιείται «επίπεδο βάσης» για να καθοριστεί το ύψος ενός «κτηρίου», «υπόγειο» είναι ο «όροφος» (ή τμήμα ενός «ορόφου») εν μέρει κάτω από το «επίπεδο βάσης», με τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του (μετρημένο από το πάτωμα ως την οροφή) πάνω από το «επίπεδο βάσης».
Επιπρόσθετα, ισχύουν οι ακόλουθοι κανόνες:
(α) Όταν καθορίζεται κεκλιμένο «επίπεδο βάσης», «υπόγειο» είναι ένας «όροφος» (ή τμήμα ενός «ορόφου») εν μέρει κάτω από το «επίπεδο της γραμμής του παρόδιου τοίχου» με τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του (μετρημένο από το πάτωμα ως την οροφή) πάνω από το «επίπεδο γραμμής παρόδιου τοίχου» που χρησιμοποιήθηκε για τον ορισμό του «επιπέδου βάσης». Στα «διαμπερή οικόπεδα», το «επίπεδο γραμμής παρόδιου τοίχου» εγγύτερα στον «όροφο» θα χρησιμοποιηθεί για να καθοριστεί αν αυτός ο «όροφος» ή τμήμα του «ορόφου» είναι «υπόγειο».
(β) Όλη η επιφάνεια ορόφου με τουλάχιστον το ήμισυ του ύψους του (μετρημένο από το πάτωμα ως την οροφή) άνω του «επιπέδου του πεζοδρομίου» θα θεωρηθεί ως «υπόγειο» όπου, κατόπιν της 5ης Δεκεμβρίου 1990, το επίπεδο οποιασδήποτε «αυλής», εκτός από εκείνο το τμήμα «αυλής» μπροστά από την είσοδο γκαράζ σε ένα «οικόπεδο», χαμηλώνεται κάτω από το επίπεδο του «επιπέδου βάσης».
Το «κελλάρι» ορίζεται κατά πλήρη αντιστοιχία, μόνο που πρέπει το ήμισυ τουλάχιστον του ύψους του να βρίσκεται κάτω από το «επίπεδο του πεζοδρομίου», ή το «επίπεδο βάσης» ή το «επίπεδο της γραμμής του παρόδιου τοίχου».
Δηλ., αυτό που σε άλλες πόλεις το ονομάζουν "υπόγειο" στη Νέα Υόρκη το ονομάζουν "κελλάρι".
Στον ορισμό της επιφάνειας του κτηρίου (και άρα στον συντελεστή δόμησης) δεν προσμετράται η επιφάνεια του κελλαριού, εκτός και αν χρησιμοποιείται για κατοικία. Εδώ φυσικά ανοίγει ένα θέμα εφαρμογής. Πόσο εύκολο είναι οι αρχές να διαπιστώσουν αν χρησιμοποιείται για κατοικία ή όχι; Ποια είναι τα κριτήρια; Ίσως το επόμενο παράδειγμα διαφωτίζει:
Στην πόλη Νάπα της Καλιφόρνιας, γνωστής για την αμπελοκαλλιέργεια και τα οινοποιεία της, ο ορισμός είναι ο εξής:
«Υπόγειο»: Οποιοδήποτε επίπεδο ορόφου κάτω από τον όροφο του ισογείου επίπεδου σε ένα κτήριο. Αν το τελειωμένο επίπεδο του πατώματος ακριβώς πάνω από το υπόγειο είναι περισσότερο από έξι πόδια (182,88εκ.) πάνω από το επίπεδο του εδάφους για περισσότερο από το πενήντα τοις εκατό της συνολικής περιμέτρου ή είναι περισσότερο από δώδεκα πόδια (365,76εκ.) πάνω από το επίπεδο του εδάφους, ως ορίζεται στο παρόν κείμενο, σε οποιοδήποτε σημείο, το υπόγειο αυτό θα θεωρείται όροφος (βλ: Όροφος).
«Όροφος»: Το τμήμα εκείνο ενός κτηρίου που περικλείεται μεταξύ της ανώτερης επιφάνειας οποιουδήποτε πατώματος και της ανώτερης επιφάνειας του αμέσως επόμενου πατώματος· με την εξαίρεση του ανώτατου ορόφου που θα είναι το τμήμα εκείνο ενός κτηρίου που περικλείεται μεταξύ της ανώτερης επιφάνειας του ανώτατου πατώματος και της οροφής ή της σκεπής υπεράνω της.
Αν το τελειωμένο επίπεδο του πατώματος ακριβώς πάνω από ένα υπόγειο είναι περισσότερο από έξι πόδια πάνω από το επίπεδο αναφοράς, ως ορίζεται στο παρόν κείμενο, για περισσότερο από το πενήντα τοις εκατό της συνολικής περιμέτρου ή είναι περισσότερο από δώδεκα πόδια πάνω από το επίπεδο αναφοράς, σε οποιοδήποτε σημείο, το υπόγειο αυτό θα θεωρηθεί όροφος.
Το πράγμα δείχνει να μπερδεύεται από τη στιγμή που για το «επίπεδο εδάφους» υπάρχουν 3 ορισμοί μέσα στο κείμενο (μέσο, οριστικό και φυσικό) και δεν γίνεται εξ’ αρχής σαφές σε ποιο αναφέρεται ο ορισμός του υπογείου και του ορόφου. Καθότι έχει να κάνει με ύψος μάλλον αναφέρεται στο οριστικό επίπεδο (σε κάθε συγκεκριμένο σημείο) δεδομένου ότι ο ορισμός του «ύψους κτηρίου» κάνει αναφορά στο μέσο επίπεδο του εδάφους, το οποίο ορίζεται βάσει του οριστικού επιπέδου του εδάφους!
Μπερδευτήκατε; Γι’ αυτό υπάρχουν και οι ενστάσεις και τα δικαστήρια με τη νομολογία τους (που ελαχιστοποιεί την ανάγκη διαρκώς επαναλαμβανόμενων προσφυγών...).
Στη Νάπα πάντως, ο «συντελεστής δόμησης» ορίζεται με βάση την συνολική, ακαθάριστη επιφάνεια του κτηρίου στην οποία προσμετρώνται και τα υπόγεια. Πολύ ενδιαφέρον είναι ότι στην «επιφάνεια του κτηρίου» (και άρα στον «Σ.Δ.») περιλαμβάνονται και όλες οι κλειστές ή καλυμμένες επιφάνειες, ακόμη και μη τελειωμένες, οι οποίες δύνανται να μετατραπούν σε χρησιμοποιήσιμους χώρους βάσει των προδιαγραφών του οικοδομικού κανονισμού (building code)! Έτσι, φαίνεται να απλοποιείται κατά πολύ η δυνατότητα ελέγχου εφαρμογής του διατάγματος, υπάρχει σαφήνεια στο νόμο και κλείνουν τα όποια παραθυράκια θα μπορούσαν να ανοιχτούν στο πέρασμα του χρόνου (του στυλ ημιυπαίθριοι, κτλ.). Επίσης, δένει με πολύ ωραίο, λειτουργικό τρόπο ο οικοδομικός κανονισμός με το διάταγμα χωρισμού σε ζώνες.
Σημειώνεται ότι στη συγκεκριμένη πόλη ο Σ.Δ. χρησιμοποιείται μόνο για τις χρήσεις σε ζώνες μη κατοικίας ή τα τμήματα μη κατοικίας στις μεικτές ζώνες. Για τις περιοχές κατοικίας δεν χρησιμοποιείται ο Σ.Δ. αλλά ένα άλλο μέτρο πυκνότητας, η «πυκνότητα κατοικιών». Άρα, το γεγονός ότι τα υπόγεια προσμετρώνται στον Σ.Δ. δεν λειτουργεί ως περιορισμός για τις κατοικίες και δεν επηρεάζει αρνητικά την ποιότητα ζωής σ' αυτές.
Σε γενικές γραμμές, από όλα τα παραπάνω παραδείγματα σε μικρές και μεγάλες πόλεις διαφόρων πολιτειών προκύπτει ότι το υπόγειο μπορεί να εξέχει κατά μέσο όρο κατά το ήμισυ του ύψους του από το περιβάλλον έδαφος (ενώ φυσικά το πίσω μέρος του μπορεί να εξέχει έως και ολόκληρο) και γενικά δεν υπάρχουν κάποιες ενδείξεις περιορισμού του.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου